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  房企转型生意经

  作者: 孙梦凡

  截至2019年9月1日,A股市场上涉及养老概念的上市公司共37家,主要集中在房地产行业、金融行业等。

  10月27日,孙宏斌为融创中国(01918.HK,简称“融创”)新进入的大健康领域站台。他说,以前是富人不老,老人不富。现在富人也慢慢老了,所以医疗市场会非常大。

  孙宏斌将此次投资逻辑定位至消费升级。如今的房地产市场,已再难为房企提供躺着赚钱的环境。行业销量见顶和“房住不炒”政策基调下,仅靠土地、人口和城市红利实现资本增长的时光一去不返。

  一众开发商选择“泛地产化”,基于地产主业切入文旅、医疗、养老等细分市场。目前行业TOP 30房企,已找不到纯地产开发定位的企业。

  难弃的开发环节利润

  地产行业走过“黄金十年”暴利期,房企正利润逐步被土地、资金成本压缩。中小房企面临巨大生存压力,破产事件频发;大型房企同样调整战略,加码新产业布局。

  10月27日,融创中国与清华大学、青岛市人民政府及西海岸新区管委分别签署协议,确立在青岛西海岸新区合作共建“清华大学附属融创青岛医学中心”。

  “这不是公益,这是个投资。”对于涉足大健康,孙宏斌回应称,此举遵循融创的逻辑,即投资消费升级和美好生活。

  不仅是融创,泰禾集团(000732.SZ)、阳光城(000671.SZ)、中国恒大(03333.HK)、万科A(000002.SZ)、绿城中国(03900.HK)等房企均表示进军医疗行业或与医疗企业合作。

  随着我国人口老龄化不断加剧,医疗产业需求约发旺盛。

  国务院《“健康中国2030”规划纲要》提出,到2030年我国的健康产业规模有望突破16万亿元。丰厚的市场蛋糕,引来大量试水者。

  对于需迅速展示转型成果的房企而言,如果直接收购成熟医院,不仅避免投资新建的风险,还可以迅速呈现业绩。但从实际情况看,房企多投资新建而非收购,这点与上市药企在医院投资上多采用收购方式明显不同。

  开发商并非没有药企有钱,那他们在图谋什么?

  “房企不想放弃开发环节的丰厚利润,而核心就在于低价的医疗卫生用地。” 有业内人士表示,房企通常承担前期开发任务,后期医院运营管理则由专业医学院、医院管理集团负责。开发商最多仅入股或合资组建管理公司。

  不仅如此,相比房地产不断压缩的利润空间,医药行业利润空间较高、成长性较好,具备较高的吸引力。与此同时,房企若想培育出合理的养老地产模式,医疗将是整个链条中不可或缺的一环。

  截至2019年9月1日,A股市场上涉及养老概念的上市公司共37家,主要集中在房地产行业、金融行业等。其中,房地产企业有9家,包括万科A、上实发展世联行云南城投海航投资凤凰股份金地集团保利地产和泰禾集团。

  孙宏斌同样表示,融创下半场将投资文化、旅游、医疗、教育、医养和养老等板块。

  然而,从养老产业经营情况看,业内尚未形成完善的发展体系。在重资产、高投入、回报周期长现状下,房企均处于抢占市场、经营品牌阶段。虽然多数房企采用“养老+地产”的模式进入该领域,但仍将“地产”作为发展重心。

  转型成功者罕见

  融创进军大健康,是房企在行业洗牌期谋求新出路的缩影。10月23日,中国海外发展(00688.HK)发布公告称,因公司发展需要,公司名称由“中海地产集团有限公司”变更为“中海企业发展集团有限公司”。

  对于更名原因,中海并未提及。业内人士认为,这和中海这两年调整策略有关,从之前单纯的住宅开发商变身为国际化不动产开发运营集团,并低调进入教育、长租公寓、养老等创新产业,中海的“住宅地产理想”渐渐远去。

  无独有偶,阳光100(02608.HK)今年表示,将坚定、下决心离开住宅主流房地产市场,把全部精力投入到创新产品线。9月20日,阳光100入股环京文旅项目热河山谷,与拾得大地幸福集团展开合作,升级文旅产品线。

  房企殊途同归的转型,与地产环境的改变关系密切。曾经周期力量下,拿地就赚钱成为铁律。有业内明星职业经理人曾说:“房地产行业大量的库存,竟然放着就能够增值,这太罕见。面包库存放几天就不行了,就别谈增值了。”

  但招商证券指出,随着我国城镇化进程渐渐成熟,行业销量增长落入负增长的概率越来越高,库存跌价风险放大,拿地就赚钱的年代早已远去。2014到2016 年的这段时光再难复制,过往周期赋予的库存升值空间将被压缩。

  在此背景下,房企进军多元产业已是“不得不为”。

  然而,早年那批转型试水者,如今仍在盈利边缘挣扎。自2015年朝“文化+旅游+城镇化”模式转型后,华侨城A(000069.SZ)远离传统地产“高周转”逻辑,但也陷入转型迷思。

  10月28日,华侨城发布第三季度财务报告。报告期内,公司营业收入122.1亿元,同比增加24.15%;归属于上市公司股东的净利润31.88亿元,同比增加3.62%。

  但若扣除非经常性损益,华侨城第三季度归属于上市公司股东的净利润为23.06亿元,同比减少23.65%。

  不仅如此,10月22日,华侨城公开挂牌转让其持有的上海华合房地产开发有限公司50%股权以及上海华筵房地产开发有限公司50%股权,总出让底价为47.12亿元。这是今年以来,华侨城公开挂牌出售的第13个项目公司。

  与此同时,华侨城经营性现金流进一步承压。报告期内,公司经营活动产生的现金流量净额为-36.99亿元,高于二季度的-20.69亿元;投资活动产生的现金流量净额为-71.55亿元;筹资活动产生的现金流量净额为265.43亿元。

  房企转型多年,但行业成功案例少之又少。数据显示,全国文旅地产处于721尴尬格局,即70%亏损,20%持平,10%盈利的整体状态。

  阳光城执行副总裁吴建斌给出的数据更为直观。他曾表示,去年公司产业发展中心动员31个区域找到132个项目,立项96个、签投资意向41个、做策划方案42个、最后内部过会6个,而确权仅3个。

  房企投资项目时,需考虑钱从哪里来、融资成本高低、股东年化资金回报率、项目投资团队是否愿意跟投等。“如果项目投资开发期长,还本期也很长,又没有长期便宜的资金可使用。哪怕企业财力雄厚,也不能干上两三个这样的项目。”他说。

  但市场激烈角逐下,哪怕是摸着石头古河,房企也必须“夹道求生”。

责任编辑:覃肄灵

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중소기업엔 주52시간제 ‘예외’ 허용…6개월 이상 유력

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이철호 기자 irontiger@donga.com



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